Складской рынок Юга меняет формат
Объем качественных складов в ЮФО по итогам I полугодия достиг 3,9 млн кв. м, но рынок входит в новую фазу: предложение растет, а спрос становится избирательнее. Девелоперы смещают фокус с объема на востребованность форматов.
Основной объем предложения на Юге сосредоточен в Краснодарском крае и Ростовской области. По данным NF Group, предоставленным РБК Кавказ, на Кубани сегодня насчитывается около 2,03 млн кв. м качественных складов, в Ростовской области — 1,3 млн кв. м. При этом за первое полугодие в Краснодарском крае ввели 190 тыс. кв. м новых площадей, в Ростовской области — 54 тыс. кв. м. На Северный Кавказ приходится еще 392,5 тыс. кв. м качественных складов классов А и В, из них 260 тыс. кв. м — на Ставропольский край.
Еще недавно складской рынок Юга развивался на фоне дефицита качественных площадей. В апреле РБК Ростов писал, что обеспеченность складами в ЮФО и СКФО существенно уступала среднероссийской: по итогам 2025 года она составляла 0,03 кв. м на человека в ЮФО и 0,22 кв. м в СКФО против 0,39 кв. м в среднем по России.
При этом в 2026 году, по словам партнера NF Group Константина Фомиченко, спрос на складскую недвижимость стал более сдержанным: количество сделок в I полугодии по России осталось близким к прошлогоднему уровню — 66 против 64, однако их совокупный объем сократился с 1,396 млн до 815 тыс. кв. м, а средняя площадь сделки — с 21,8 тыс. до 12,3 тыс. кв. м.
Как отметила коммерческий директор «Инсити логистика» Зинаида Помельника, рынок переходит от периода активного роста к более зрелой стадии: арендаторы внимательнее выбирают помещения, а растущая конкуренция заставляет девелоперов пересматривать финансовые модели. При этом фундаментальная потребность Юга в современной складской инфраструктуре сохраняется.
Инвестиционный фокус меняется
«Рынок коммерческой недвижимости Южного и Северо-Кавказского федеральных округов переживает сегодня структурную трансформацию», — полагает руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. По его оценке, инвестиционный девелопмент в макрорегионе постепенно выходит за пределы жилой недвижимости. Этому способствуют развитие логистических и производственных цепочек, транспортных коридоров, АПК и туризма.
Для складского сегмента все большее значение приобретает специфика конкретной территории. Краснодарский край и Ростовская область сохраняют позиции крупнейших центров благодаря сочетанию торговли, потребительского спроса, АПК, промышленности и транспортной инфраструктуры. При этом перспективными остаются не только крупные распределительные комплексы, но и объекты, ориентированные на более узкие задачи бизнеса.
Один хаб — уже не единственный вариант
Атаки на логистическую инфраструктуру Wildberries и Ozon летом 2026 года стали новым фактором для крупных складских объектов. Логистические центры Wildberries в Краснодаре и Невинномысске подверглись атакам в июле, а в августе сообщалось об атаках на объекты Ozon в южных регионах.
По оценке Евгения Саурина, ситуация стала серьезным сигналом для логистического сегмента и привела к изменению конфигурации спроса: заказчики все чаще отказываются от строительства одного крупного хаба под единственного пользователя и рассматривают готовые или строящиеся помещения площадью 2–10 тыс. кв. м в разных локациях. Такая модель позволяет распределять логистические риски и одновременно быть ближе к конечному потребителю.
Для девелопера это означает более жесткий отбор проектов еще до начала строительства. По словам Зинаиды Помельниковой, важны подготовленный земельный участок с необходимыми мощностями, подтвержденный спрос со стороны арендаторов и транспортная доступность. Для крупных объектов особенно важным становится наличие якорного арендатора, поскольку высокие первоначальные вложения делают проект без подтвержденного спроса более рискованным.
Дополнительные требования к безопасности становятся еще одним фактором экономики проекта. По оценке Помельниковой, усиление защитных мер может увеличить стоимость проекта на 15–20%, а сроки его окупаемости — продлить на полтора-два года. Дополнительную нагрузку создают и страховые риски: компании либо отказываются страховать такие объекты, либо существенно повышают премии.
Спрос дробится по формату
Изменение структуры спроса отражается и на форматах складской недвижимости. Развиваются городские склады и объекты «последней мили» — небольшие логистические площадки, расположенные ближе к конечному покупателю и предназначенные для оперативной доставки товаров в конкретные районы города. Такой формат позволяет обслуживать локальную торговлю и курьерскую доставку.
Одна из таких ниш — холодильные склады, востребованные агропромышленным комплексом. Здесь, как отмечает Помельникова, потенциальному пользователю не всегда необходим дорогой объект класса А: для хранения овощей и фруктов может быть важнее доступная стоимость и энергоэффективность. Другим перспективным направлением она называет небольшие производственно-складские комплексы light industrial, в том числе вблизи туристических центров.
Разные сценарии спроса формируются и в зависимости от специализации территорий. В Краснодарском крае его поддерживают торговля, туризм и АПК, Ростовская область сохраняет значение крупного транспортного и промышленного узла, а Ставропольский край — центра распределения продукции АПК.
Новые проекты будут точечными
Высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства, требования к инфраструктуре и безопасности заставляют тщательнее считать экономику каждого проекта. Поэтому инвестиционный девелопмент на Юге пока развивается скорее точечно — там, где есть подтвержденный спрос и понятная модель возврата вложений.
Рядом с крупными распределительными центрами могут развиваться городские склады, last mile, холодильные мощности и производственно-складские объекты. При этом выбор формата все больше зависит от специализации конкретной территории и подтвержденного спроса со стороны бизнеса.
«Мы готовы расширять портфель, но будем делать это поступательно — там, где видим подтвержденный спрос со стороны бизнеса», — говорит Зинаида Помельникова. По ее словам, без появления понятных стимулов от региональных властей для логистики масштабного роста ждать сложно: пока речь скорее идет о точечных проектах, чем о массовом выходе на рынок.